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[2026 최신] 등기부등본만 믿다간 전세사기? 계약 전 꼭 확인해야 할 ‘숨은 서류’ 4가지

오늘 방송 뭐볼까? 2026. 2. 3. 16:21
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임대차 계약서 작성 시 등기부등본 확인은 기본 중의 기본입니다. 하지만 등기부등본이 깨끗하다고 해서 무조건 안심해서는 안 됩니다. 등기부에 나타나지 않는 국세 체납이나 신탁 관계, 선순위 보증금 정보 등이 내 보증금을 위협할 수 있기 때문인데요. 오늘은 안전한 전·월세 계약을 위해 등기부 외에 반드시 챙겨야 할 서류들을 정리해 드립니다.

 

1. 국세·지방세 완납 증명서

국세 / 지방세 납세 증명서
발급일 현재 임대인이 세금을 미납하거나 체납한 사실이 없음을 국가와 지자체가 증명하는 서류입니다.
  • 왜 확인해야 하나요? 임대인이 체납한 세금은 등기부에 적혀 있지 않더라도 내 보증금보다 우선하여 변제됩니다.
  • 주의사항: 근저당이 없는 '깨끗한 집'이라도 세금 체납으로 공매에 넘어가면 보증금을 떼일 수 있습니다. 2026년 현재는 임대인 동의 없이도 일정 조건 하에 직접 조회가 가능하므로 반드시 세무서 직인이 찍힌 최신 서류를 확인하세요.

2. 금융거래내역확인서

주로 대출 관계와 연체 여부를 증명하는 서류입니다. 내 전세금으로 집주인의 대출을 갚기로 한 계약이라면 필수입니다.

  • 사기 수법 주의: 상환 영수증을 위조해 근저당을 말소시키는 수법이 유행하고 있습니다.
  • 해결책: 임대인에게 금융거래확인서를 요구하고, 입금 당일 은행에 전화해 실제 상환 여부를 더블 체크하는 것이 가장 확실합니다.

3. 신탁원부 (신탁등기 시 필수)

등기부등본 소유주 칸에 '신탁'이라는 단어가 적혀 있다면, 진짜 주인은 집주인이 아닌 신탁회사입니다.

  • 발급 방법: 신탁원부는 온라인 발급이 불가하며 등기소에 직접 방문해야 합니다.
  • 확인 내용: 대출 한도, 수탁자·위탁자의 권리 관계, 임대차 계약 시 누구의 동의가 필요한지 등을 낱낱이 파악해야 계약 무효 리스크를 피할 수 있습니다.

4. 선순위 임차보증금 확인서

다가구주택(통원룸 등) 계약 시, 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금 총액을 확인하는 서류입니다.

  • 보증보험 가입 요건: '내 보증금 + 선순위 보증금 + 근저당'의 합계가 주택 가액의 일정 비율(보통 70~80%)을 넘으면 보증보험 가입이 거절됩니다.
  • 교차 검증: 확정일자 부여현황 및 전입세대 열람내역서를 함께 발급받아 임대인이 말하는 금액과 일치하는지 대조해 보세요.
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